在中國買房和在美國買房是兩套完全不同的邏輯。美國交易中會涉及 Escrow、Title、Contingency、Inspection、Loan Approval 等大量文件與節點。
下面用 7 個步驟整理加州常見購房流程。
步驟一：確認預算與資金
買房第一步不是看房，而是確認你到底能買多少。
- 全款買家：準備銀行資金證明。如果資金在海外，需要提前安排換匯與匯款時間。
- 貸款買家：先找貸款專員取得 Pre-Approval Letter。在爾灣、亞凱迪亞等熱門市場，沒有預批信的 Offer 通常不具競爭力。
步驟二：找到可靠的買方經紀人
美國房源主要透過 MLS 系統共享。真正重要的不是找很多中介，而是找到熟悉目標社區、會談判、能解釋合同與風險的買方經紀人。
買方經紀人不只是帶看房，更是在價格談判、合約、驗屋與過戶階段保護買家利益。
步驟三：選房看房
- 在 MAI.HOMES 等平台按學區、房齡、交通與生活配套篩選。
- 透過 Open House 或 Private Showing 實地看房。
看房時不要只看裝修，也要看噪音、地勢、電線、鄰居維護狀況、停車與整體街區感受。
步驟四：提交 Offer
正式 Offer 通常包含出價、定金、過戶時間與 Contingency 條款。
最重要的保護包括驗屋保護、貸款保護與估價保護。若在保護期內發現重大問題，買家通常可以退出並取回定金。
步驟五：進入 Escrow
賣家接受 Offer 後，交易進入 Escrow。買家把定金匯入 Escrow 帳戶，Title Company 開始查產權，貸款銀行推進審批，雙方按合同節點完成文件。
Escrow 不代表買方或賣方，只按合同辦事。
步驟六：房屋檢查
買家可自費聘請專業驗屋師檢查屋頂、地基、水電、空調、管道、白蟻與漏水等問題。
若發現問題，買方經紀人可以要求賣家維修、降價或提供 Closing Credit。
步驟七：解除保護並過戶
貸款批准、驗屋談妥後，買家會簽署移除 Contingency 的文件。之後進入最後過戶階段：匯入尾款、銀行放款、最終驗房、County 完成產權登記。
收到 Recording 完成通知後，房子正式屬於買家。