美國買房：Escrow、Title 與 Closing Cost 到底是什麼？

很多首次在美國買房的華人，以為賣家接受 Offer 後就是一手交錢一手交鑰匙。

事實上，簽約到拿鑰匙之間通常有 30 至 45 天的交割流程，其中最常聽到的就是 Escrow、Title 與 Closing Cost。

1. Escrow：中立的交易保管機構

Escrow 可以理解為房產交易中的中立保管方。

買家不直接把錢打給賣家，而是：

1. 把定金匯入 Escrow 安全帳戶。
2. 貸款銀行在批准後把貸款資金匯入 Escrow。
3. 賣家簽署地契與過戶文件。
4. 當所有合同條件滿足且 County 完成 Recording 後，Escrow 才把款項放給賣家。

這套機制同時保護買賣雙方。

電匯提醒：所有 Wire Instructions 都必須透過已核實電話與 Escrow Officer 口頭確認，不能只憑一封電子郵件匯出大額資金。

2. Title Company 與 Title Insurance

在美國，即使公共記錄顯示賣家是屋主，房子仍可能藏有歷史問題，例如前屋主欠工程款、未清償貸款、欠稅或繼承糾紛。

Title Company 會在過戶前查閱公共記錄，出具 Preliminary Title Report，列出會影響產權的事項。

Title Insurance 則是安全網。若未來出現承保範圍內的產權問題，保險公司會負責法律防禦或賠償。

3. Closing Cost 是什麼？

Closing Cost 是過戶過程中各類第三方費用的總和，常見包括：

• 貸款手續費
• 房屋估價費
• Escrow 公司服務費
• 產權保險
• 公證與登記費
• 驗屋費
• 預繳房產稅與保險

買家常見成本約為房價的 1% 至 3%。市場較冷時，也可在 Offer 中要求賣家提供 Closing Credit。

總結

Escrow 與 Title 體系看似繁瑣，但正是美國房產交易安全的核心。對跨境買家而言，這套制度能大幅降低資金與產權風險。