很多買家看到 100 萬美元的房子，只計算首付與月供，卻忽略每年固定存在的 房產稅。
在加州，房產稅估算並不難，但必須理解基礎稅率、地方附加費與 Mello-Roos。
1. 基礎 1% 加地方附加費
加州 Prop 13 規定基礎房產稅率為 1%。實際稅單還會加入學區債券、公共設施、污水、防洪等地方費用。
多數老社區二手房的實際總稅率常落在 1.1% 至 1.25%。
快速估算：看房時可用成交價乘以
1.2%。100 萬美元房子，每年房產稅約 12,000 美元。
2. Mello-Roos：新社區的隱形成本
爾灣 Orchard Hills、Great Park 等新社區常見 Mello-Roos。
新區需要道路、學校、公園、消防與管線。政府與開發商透過特殊稅或債券讓未來屋主共同支付這些基礎建設。
所以有 Mello-Roos 的新房，總稅率可能達 1.6% 甚至接近 2%。買房前一定要查完整稅單，而不是只看掛牌頁面。
3. Prop 13 為什麼重要？
在加州，房產的計稅基準通常是買入價，且每年增幅一般不超過 2%。這讓長期持有者的房產稅遠低於新買家。
例如某位屋主 1990 年以 30 萬美元買入亞凱迪亞房子，今天市價可能已達 200 萬美元，但稅基仍遠低於新成交價。
這也是加州許多屋主不願賣房的重要原因。
總結
不要看賣家的歷史稅單就以為自己也會繳一樣的金額。過戶後 County 會按你的成交價重新計算，並可能寄出 Supplemental Tax Bill。
買房前請確認 Mello-Roos、特殊附加費與 4 月 10 日、12 月 10 日兩個逾期紅線。