買房是一場資金戰。你的資金方式會影響 Offer 競爭力、過戶速度與賣家對交易風險的判斷。
華人買家常見路線有三種：全款、常規貸款與外國人貸款。
1. 全款買家
真正的 Cash Buyer 是在提交 Offer 時，銀行帳戶中已經有足夠可動用資金。
全款的優勢很明顯：
- 確定性高：沒有貸款被拒與估價差額風險。
- 速度快：許多全款 Escrow 可在 10 至 14 天完成。
- 談判力強：在熱門市場中，賣家有時願意接受略低但更穩的全款 Offer。
- 後續再融資：部分買家先全款拿下房子，再做 Cash-out Refinance 取回流動性。
2. 常規貸款買家
若你有 SSN、合法工作身份、穩定收入、報稅紀錄與信用分數，就可能申請常規房貸。
最重要的是提前拿到 Pre-Approval Letter。沒有預批信，熱門房源的賣家通常不會認真考慮。
此外，首付款資金最好提前進入美國帳戶。貸款銀行會審查大額入帳來源，剛匯入的大額資金可能需要解釋信、贈與文件或公證材料。
3. 外國人貸款
Foreign National Loan 服務沒有美國 W-2 收入、報稅或信用記錄的海外買家。
代價是：
- 首付高：常見 30% 至 40% 以上。
- 利率高：通常比本地常規貸款高 1% 至 2%。
- 文件多：需提供資產證明、護照、簽證與可能的海外文件翻譯。
若買家看好南加州長期增值，這類貸款仍可能是取得槓桿的工具。
總結
不要等找到夢想房源才開始處理資金。至少提前一至兩個月確認資金、預批、匯款、贈與文件與貸款要求。乾淨的資金準備，本身就是 Offer 競爭力。