人口
311.7K
帮助判断城市规模和生活密度。
家庭收入中位数
$136,719
反映主流家庭的支付能力层级。
房价中位数
$1,191,500
用于理解长期住房价值区间。
自住房比例
44.5%
帮助判断社区稳定度与自住属性。
年龄中位数
34.0 岁
辅助理解居民生命周期结构。
预算门槛
主流房价约 $1,587,500
家庭收入中位数约 $136,719，适合先判断预算带，再决定要不要继续看细分社区。
家庭稳定度
44.5% 自住 + 10 条学校/学区参考
如果你更关心社区稳定性、学区覆盖和家庭长期居住感，这块信息最先看。
市场节奏
64 天 DOM · 539 套库存
适合快速判断这座城市当前是偏买方、偏卖方，还是需要继续等更好切入点。
City Fit
这座城市适合什么样的生活安排
作为南加州华人购房的首选定居点，无论是学分高达10分的顶尖公立学区，还是全美最安全的城市治安纪录，都注定了尔湾在华人置业市场中无可撼动的核心地位。
供需特征：尔湾长期处于严重的供不应求状态（Seller's Market）。每当有挂牌价合理的优质房源（特别是位于 University High 或 Northwood High 重点学区）释出，通常在上市第一周内就会收到多个 Offer。
价格走势：过去一年，虽然联邦基准利率处于相对高位导致整体加州多数地区房市冷却，但尔湾依旧凭借大规模的全款买家池（All Cash Buyers）以及极强的人口流入，维持了超过 8% 的年化增值率。
Market Snapshot
市场概览
最新数据：2026年2月
中位价
$1,587,500
平均 DOM
64 天
库存
539
近 90 天成交
3
近 6 个时间点房价
用于快速判断节奏2026年2月$1,587,500
2026年1月$1,420,000
2025年12月$1,581,000
2025年11月$1,525,000
2025年10月$1,497,500
2025年9月$1,542,500
Core Neighborhoods
如果继续深入，先看这些社区
Great Park (大公园)
Great Park
尔湾未来十年发展的黄金腹地。以全新建造的独立屋/联排别墅为主，配套超级市政公园，社区配备独立运动场和高标准小学，深受年轻家庭和新移民青睐。
Orchard Hills (果园山)
Orchard Hills
依托广阔的自然保护区与有机果园，主打高端生活方式的封闭式管理纯豪宅片区，私密性极佳。并独占山景资源。
Woodbridge (木桥)
Woodbridge
尔湾经典的双湖景观成熟老区，无Mello-Roos（附加建设税），拥有长满高大绿植的极高绿化率和极具性价比的生活成本。
Schools
家庭与学区参考
小学
3 条Hicks Canyon Elementary School
K-5 · Irvine
College Park Elementary School
K-6 · Irvine
Santiago Hills Elementary School
K-6 · Irvine
初中
3 条South Lake Middle School
7-8 · Irvine
Sierra Vista Middle School
7-8 · Irvine
Jeffrey Trail Middle
7-8 · Irvine
高中
3 条Northwood High School
9-12 · Irvine
Arnold O. Beckman High School
9-12 · Irvine
Portola High
9-12 · Irvine
学区
1 条Irvine Unified School District
K-12 · Irvine
FAQ
常见问题
尔湾目前的房价大概是多少？
截至最新统计，尔湾的独栋别墅(Single Family)中位价通常在$180万-$250万美元之间，而联排别墅(Townhouse)由于面积较小，中位价基本在$110万-$130万。确切价格会根据社区新旧、Mello-Roos税率以及具体学区得分而产生20%-30%的溢价波动。
在尔湾买房必须付Mello-Roos（附加建设税）吗？
不一定。尔湾的社区分为老区和新区。像Woodbridge、Turtle Rock等发展较早的老区大都没有Mello-Roos税，每年的基础房产税仅占房屋估值的1.05%左右。而在诸如Great Park、Portola Springs等新开发的区域，为了支持基建往往带有Mello-Roos税，总体地税负担在1.3%~1.7%之间。
尔湾最好的高中是哪几所？
尔湾联合学区(IUSD)享誉加州。其中最知名的高中有 University High（大学高中）、Northwood High（北木高中）以及相对较新的 Portola High。这些学校学术表现顶尖，亚裔比例往往较高。
外国人在尔湾买房可以贷款吗？
可以。许多美国本土或外资银行均提供“外国人贷款”选项（Foreign National Loan），一般要求首付比例在35%~40%以上，无需提供美国境内的信用社保记录，但需出示足够的资产证明和本国收入证明，利率比本地人略高。
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